Yüksek enflasyon ve pahalılıkla yaşıyoruz. Bu da otellerde maliyetleri artırıyor. Otelciler ne yapacaklarına karar vermedi. Hiç kimse önünü göremiyor. Yatırımlarda bile yavaşlamaya başladı. Şu anda konaklama sektörü durmuş vaziyette. 2025 yılına dair otel performansı beklentilerin gerisinde kaldı.
Türkiye’de kontrol altına alınamayan yüksek enflasyon, ekonominin bütün sektörleriyle birlikte turizmi ve konaklama sektörünü de olumsuz etkiledi.
Sejour otellerin büyük bölümü zor geçen bir sezon sonrası kapılarını kapatmaya hazırlanıyor. Her kapanış dönemi, yılın muhasebesini de beraberinde getiriyor.
Sezon ortasında dillendirilmeyen her şey, şimdi peş peşe sökün edecek. Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat’ın açıklamaları ilk işaret fişeklerinden sayılabilir. ETİK Başkanı ve TÜROFED Başkanı Yardımcısı Mehmet İşler’in beyanatı da gerek içerik ve gerekse ton olarak bugüne kadar olandan çok farklı.
Konaklama sektörü için 2025, sadece Türkiye’de değil, bütün dünyada zorlu geçti. Kuşkusuz Türkiye olumsuz etkenlerde bütün dünyadan ayrışıyor ama olumsuzluğa konu başlıklar aşağı yukarı aynı.
Bunların başında da maliyet artışları geliyor. Yapılan bütçeler, maliyetlerde kontrolsüz artışlar nedeniyle şaşıyor, karlılık azalıyor ya da hesaplanmamış zararlar ile karşılaşılıyor.
Dünyanın en büyük ekonomisi olan ABD’de de durum farklı değil. Amerikan konaklama sektörünün en önemli buluşmalarında biri olan Lodging Conference 6-9 Ekim tarihlerinde Amerika’nın Arizona eyaletinin Phoenix kentinde, The JW Marriott Phoenix Desert Ridge Resort otelde yapıldı. Büyük bölümü Amerikan otelcilerinden oluşan 2500 katılımcısı olan konferansta 2025 yılı değerlendirildi. Kuşkusuz değerlendirmelerin bir bölümü gelecek yıl ve yılları da kapsıyordu.
HNR gazetesi de konferansı izledi ve katılımcıların bir bölümünün yorumlarını, değerlendirmelerini bir araya getirdi.
Spotlar halinde paylaşıyoruz:
Bu yılki konferansta öne çıkan anahtar kelimeler “zorlu” ve “belirsiz” oldu. Sektör hâlâ temkinli bir iyimserlik döneminden geçiyor.
ADR (ortalama günlük gelir) ve RevPAR (oda başı gelir) artışları hayal kırıklığı yarattı.
Çoğu firma, 2025 sonuna kadar RevPAR’da büyük bir değişiklik beklemiyor.
Bu sırada işletme giderleri artmaya devam ediyor ve bu durum kârlılığı düşürüyor. Tarife politikaları ve göç konularındaki değişikliklerden, ABD federal hükümetinin kapanmasına kadar uzanan makroekonomik belirsizlikler, seyahat talebi ve dolayısıyla otel performansı üzerinde baskı oluşturuyor.
Teknoloji ve Yapay Zekâ: Bir Dönüm Noktası mı?
Konferansın ikinci ana teması, sektörün hızla yapay zekâ ve teknolojiye yönelmesi oldu.
Konuşmacılar, konaklama sektörünün teknoloji adaptasyonunda geride kaldığını, ancak AI’ın bu durumu değiştirme potansiyeli taşıdığını vurguladı.
Erken adapte olanlar, özellikle bütçeleme ve tahminleme süreçlerinde operasyonel verimlilik artışı yaşıyor.
Genel olarak, konferansın tonu gerçekçi ama yapıcıydı. Sektör, karşılaştığı zorlukları kabul ederken; daha yalın operasyonlar, teknolojik verimlilik ve seçici yatırımlarla 2026’ya doğru fırsatların olduğunu da görüyor.
Bu yılki konferansta genel duygu yine temkinli bir iyimserlikti. Ancak katılımcılar, sektördeki mevcut duruma dair endişelerini dile getirdi:
Gelirler yatay seyrediyor,
Maliyetler hızla artıyor,
Ve makroekonomik belirsizlikler sektörü etkiliyor.
En büyük zorluk, gelirin sabit kalması ile birlikte operasyonel giderlerin yükselmesi, bu da kâr marjları üzerinde ciddi bir baskı oluşturuyor.
Yapay zekâ ve teknoloji, verimliliği artırmak ve kârlılığı korumak için en çok konuşulan çözüm yollarıydı.
Sektör genelinde bu araçların uygulamada nasıl kullanılabileceğine dair büyük bir merak ve istek var.
Makro ölçekte bazı sıkıntılar devam ediyor:
Gümrük tarifelerindeki belirsizlikler tedirginlik yaratıyor,
ABD’ye gelen uluslararası turist sayısı hâlâ zayıf,
Buna karşılık, Amerikalıların yurt dışı seyahatleri güçlü.
Kurumsal talep, birçok şehirde hâlâ 2019 seviyelerinin altında. Bu dengesizlik, gelir beklentilerini yeniden şekillendiriyor.
Ancak umut veren gelişmeler de var:
Yeni otel arzı sınırlı; bu da mevcut otellerin performansını toparlamasına nefes alma alanı sağlayabilir.
Faiz oranlarındaki düşüş beklentisi, otel değerlemelerinin daha cazip hale gelmesi ve satın alma aktivitelerinin artması için umut veriyor.
Genel görüş:
Sektör şu anda bir bekleme konumunda; kısa vadeli zorlukları yönetmeye çalışırken, makroekonomik koşulların ve temellerin iyileşmesini bekliyor.
Üst düzey pozisyonlar (CEO, GM, COO vb.) artık her zamankinden fazla mercek altında.
Sahipler ve yönetim kurulları, yöneticilerden:
Maliyet kontrolü,
Teknoloji yönetimi,
Marka yeniden konumlandırması gibi alanlarda daha fazla yetkinlik ve esneklik bekliyor.
Yönetici profilleri değişiyor. Artık sadece operasyon bilgisi yeterli değil; veri okuryazarlığı ve teknoloji hâkimiyeti gibi beceriler de aranıyor.
Geliştiricilere ve yatırımcılara, bu durgun dönemi fırsata çevirme çağrısı yapıldı:
Şimdi başlanacak projeler, daha güçlü bir ekonomik ortamda faaliyete geçebilir.
Yüksek faiz oranları ve inşaat maliyetleri, yatırımcıları sıfırdan inşa yerine dönüşüm ve yeniden konumlandırma projelerine yönlendiriyor.
Sonuç:
Jeopolitik riskler, faizler ve gümrük tarifeleri gibi riskler masada olsa da, pek çok yönetici temkinli ama fırsatları kollayan bir bakış açısı taşıyor.
Sektör, içinde bulunduğu ortamı “yeni normal” olarak kabul ederek uyum sağlıyor.
Hem bireysel hem kurumsal yatırımcılar, sermaye bulunduruyor ancak daha temkinli analizlerle fırsatları kolluyorlar.
Bu yatırımcılar, şu tür varlıkları tercih ediyor:
Sağlam nakit akışı geçmişi olan,
10 yıldan daha yeni binalar,
Hilton veya Marriott gibi üst segment markalar.
Finansman bulmak hâlâ mümkün ancak:
Bankalar daha seçici,
Hem varlığın hem de borçlunun kalitesine daha fazla dikkat ediliyor.
Dönüşüm projeleri (conversion) gündemin üst sıralarında:
Bazı yatırımcılar, otellerini “yükseltmeyi” (up-branding) ya da
Bir PIP (Product Improvement Plan) yatırımı yaparak daha uzun süre elde tutmayı mı,
Yoksa şimdi satmayı mı tartışıyor.
Zor durumdaki borçlular ve mülkler artıyor.
Alacaklı yönetimine (receivership) geçen varlık sayısı artıyor.
Bu trend, yakın zamanda işlem hacminin artmasına yol açabilir.
Bazı büyük yatırım grupları, portföylerini çeşitlendirmek adına:
Kamp alanları,
Lüks butik oteller,
gibi alternatif konaklama türlerine yöneliyor.
Extended stay (uzun süreli konaklama) segmenti hâlâ çok popüler.
Özellikle ikincil pazarlarda (secondary markets), yüksek ADR (ortalama günlük fiyat) ve yüksek giriş engelleri olan CBD bölgelerine (şehir merkezleri) yatırım cazip görünüyor.
Ayrıca, yiyecek-içecek (F&B) güçlü olan tam hizmet oteller, yerel halktan gelir çekerek, sınırlı hizmet sunan otellere kıyasla daha fazla dayanıklılık gösterebiliyor.
Yüksek inşaat ve finansman maliyetleri, yeni geliştirmeleri zorlaştırıyor.
Bu nedenle yatırımcılar:
Uyarlanabilir yeniden kullanım (adaptive reuse) ve
Karma kullanımlı (mixed-use) projelere yöneliyor.
F&B artık bir farklılaştırıcı unsura dönüştü.
Oteller:
Yerel pazarla bağ kuracak şekilde,
Konsept odaklı,
Bölgeye özgü restoran ve bar programlarına yatırım yapıyor.
Artık yalnızca otel misafirini değil, yerel halkı da çekmek hedefleniyor.
“F&B doğru şekilde yapılamıyorsa, dış uzmanlara devredilmeli” görüşü yaygınlaşıyor.
Kâr marjları (GOP) azalıyor, özellikle işçilik maliyetleri baskı oluşturuyor.
Varlık sahipleri, personel modellerini çok daha yakından izliyor,
Bazı durumlarda mikro yönetim düzeyinde.
Varlık yöneticileri, sektördeki maliyetleri kısmak için daha agresif çözümler arıyor ama aynı zamanda hizmet kalitesini koruma zorunluluğunun da farkındalar.
Bir yanıt yazın